Các loại nhà ở Việt Nam? Tiêu chuẩn phân biệt biệt thự với nhà cấp 4, 3, 2,1 đúng nhất

Không cứ người xây nhà, kể cả người trong ngành thiết kế, xây dựng công trình cũng chưa chắc kể đúng các loại nhà ở Việt Nam và tiêu chuẩn để phân biệt biệt thự với nhà cấp 4, nhà cấp 3, nhà cấp 2 và nhà cấp 1 là gì. Để giúp những ai quan tâm hiểu rõ, Kiến trúc VietAS chia sẻ nội dung dưới đây.

• 10 mẫu biệt thự 2 tầng mái thái ở nông thôn đẹp nhất, cho căn nhà hoàn hảo
• 10 mẫu biệt thự 1 tầng 3 phòng ngủ mái thái kiến trúc Á - Âu đáng xem nhất

Phân biệt được các loại nhà ở Việt Nam giúp ích rất nhiều cho gia chủ

A. Các loại nhà ở Việt Nam? Biệt thự 1 tầng có phải nhà cấp 4 không?

Chúng ta thường gọi nơi ở của mình theo nhiều tên khác nhau dựa vào số lượng tầng như: Biệt thự, biệt thự 1 tầng, biệt thự 2 tầng, nhà biệt thự, nhà biệt thự 2 tầng, nhà 1 tầng, nhà cấp 4, nhà 2 tầng, nhà 3 tầng… Có người còn cho rằng nhà biệt thự khác biệt thự hay nhà cấp 4 và biệt thự 1 tầng chỉ là một. Thực chất không phải vậy.

Đây chỉ là cách gọi theo thói quen trong dân gian. Muốn biết chính xác biệt thự là gì, có mấy loại nhà ở, làm thế nào để phân biệt biệt thự với nhà cấp 4, nhà cấp 3, nhà cấp 2 và nhà cấp 1; chúng ta phải biết các tiêu chuẩn quy định chung của Nhà nước. Điều đó sẽ giúp phân loại và phân hạng đúng các công trình, trả chúng về đúng giá trị thực.

Ngày 30/09/1991 Ủy ban Vật giá Nhà nước - Tổng cục Quản lý ruộng đất - Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính đã ban hành Thông Tư Liên Bộ số 7 - LB/TT hướng dẫn việc phân loại hạng nhà, hạng đất thành 06 loại khác nhau để định giá tính thuế nhà, đất.  Thông Tư này hiện vẫn còn hiệu lực cho tới ngày nay. Ai nắm rõ sẽ biết mình thuộc diện nộp thuế nào.

Theo đó, Thông Tư chỉ ra 06 loại nhà ở Việt Nam bao gồm:

1. Biệt thự
2. Nhà cấp 1
3. Nhà cấp 2
4. Nhà cấp 3
5. Nhà cấp 4
6. Và nhà tạm

Như vậy theo quy định trên, rõ ràng biệt thự 1 tầng và nhà cấp 4 là hai loại hoàn toàn khác nhau, không phải một. Còn thực tế, làm thế nào để thiết kế nhà cấp 4 giả biệt thự hay nhà cấp 4 cần có tiêu chuẩn như thế nào để được gọi là biệt thự, Kiến trúc VietAS sẽ đề cập ở một bài viết khác.

Biệt thự khác nhà cấp 4, nhà cấp 3, nhà cấp 2 hay nhà cấp 1 (Ảnh: Internet)

1. Biệt thự là gì, tiêu chuẩn thiết kế biệt thự và kết cấu biệt thự

Theo quy định tại Thông Tư, biệt thự là một ngôi nhà riêng biệt có số tầng không hạn chế. Trong đó:

Về mặt hình thức: Biệt thự có sân vườn và hàng rào bao quanh.

Về mặt kết cấu xây dựng: Biệt thự phải đạt đủ 6 tiêu chuẩn dưới đây:

1. Biệt thự có kết cấu chịu lực khung, sàn, tường bằng bê tông cốt thép hoặc tường gạch.
2. Biệt thự có phần bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch.
3. Biệt thự mái bằng hoặc biệt thự mái ngói, có hệ thống cách âm và cách nhiệt tốt.
4. Biệt thự có vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt.
5. Biệt thự có tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ tiện dùng, chất lượng tốt.
6. Biệt thự có ít nhất 2 phòng để ở.

Như vậy, có ý kiến cho rằng, chỉ thiết kế biệt thự 4 tầng trở xuống là không đúng. Tuy nhiên, với diện tích và địa hình ở Việt Nam, thường thiết kế biệt thự 2 tầng hoặc thiết kế biệt thự 2.5 tầng là phù hợp hơn cả.

Dù thiết kế biệt thự 1 tầng, 2 tầng hay bao nhiêu vẫn là biệt thự

> Liên hệ Hotline 0983832646 để thiết kế biệt thự, thi công biệt thự hoặc để được Kiến trúc sư Hồ Hữu Trinh tư vấn miễn phí.

2. Nhà cấp 1 là gì, tiêu chuẩn thiết kế và kết cấu nhà cấp 1

Trong các loại nhà, nhà cấp 1 là loại nhà sang trọng và hiện đại nhất với niên hạn sử dụng trên 80 năm. Số tầng không hạn chế.

Như vậy, có thể nói nhà cấp 1 là những căn nhà cao tầng, các cao ốc chọc trời hay những tòa nhà văn phòng, tòa nhà chung cư cao cấp…. Chúng được xây nhiều ở các trung tâm đô thị lớn. Gia chủ nào băn khoăn chung cư là nhà cấp mấy (nhà chung cư là nhà cấp mấy) thì nay đã có câu trả lời thỏa đáng.

Theo Thông Tư, kết cấu xây dựng nhà cấp 1 cần đạt đủ 5 tiêu chuẩn theo quy định dưới đây:

1. Nhà cấp 1 có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch.
2. Nhà cấp 1 có bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch.
3. Nhà cấp 1 mái bằng bê tông cốt thép hoặc lợp ngói, có hệ thống cách nhiệt tốt.
4. Nhà cấp 1 có vật liệu hoàn thiện (trát, lát, ốp) trong và ngoài nhà tốt.
5. Nhà cấp 1 có tiện nghi sinh hoạt (bếp, xí, tắm, điện nước) đầy đủ, tiện lợi.

Những tòa nhà cao ốc chọc trời mang tới cuộc sống năng động, hiện đại và văn minh (Ảnh: Pixabay)

> Liên hệ Hotline 0983832646 để thiết kế nhà cấp 1, nhà cao tầng.

3. Nhà cấp 2 là gì, tiêu chuẩn thiết kế và kết cấu nhà cấp 2

Nhà cấp 2 có niên hạn sử dụng quy định trên 70 năm. Số tầng không hạn chế. Như vậy, nhà cấp 2 cũng có thể là tòa nhà văn phòng, tòa nhà chung cư hay tòa nhà khách sạn cao cấp…

Theo quy định tại Thông Tư, kết cấu xây dựng nhà cấp 2 cần đạt đủ 5 tiêu chuẩn theo quy định dưới đây:

1. Nhà cấp 2 có kết cấu chịu lực bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch.
2. Nhà cấp 2 có bao che nhà và tường ngăn cách các phòng bằng bê tông cốt thép hoặc xây gạch.
3. Nhà cấp 2 mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói Fibroociment.
4. Nhà cấp 2 có vật liệu hoàn thiện trong ngoài tương đối tốt.
5. Nhà cấp 2 có tiện nghi sinh hoạt đầy đủ.

Chỉ xếp sau các tòa cao ốc, nhà cấp 2 giúp không gian nhà ở đô thị thêm phong phú

> Liên hệ Hotline 0983832646 để thiết kế khách sạn, văn phòng hay tòa nhà chung cư…

> Có mấy loại giấy phép xây dựng? Các nội dung phải có trong giấy phép xây dựng

4. Nhà cấp 3 là gì, tiêu chuẩn thiết kế và kết cấu nhà cấp 3

Nhà cấp 3 có niên hạn sử dụng trên 40 năm, chiều cao tối đa 2 tầng.

Theo Thông Tư quy định, kết cấu xây dựng nhà cấp 3 cần đạt đủ 5 tiêu chuẩn dưới đây:

1. Nhà cấp 3 có kết cấu chịu lực kết hợp giữa bê tông cốt thép và xây gạch hoặc xây gạch.
2. Nhà cấp 3 có bao che nhà và tường ngăn bằng gạch.
3. Nhà cấp 3 mái ngói hoặc Fibroociment.
4. Nhà cấp 3 có vật liệu hoàn thiện bằng vật liệu phổ thông như xi măng, cát, đá, gạch nung….
5. Nhà cấp 3 có tiện nghi sinh hoạt bình thường, trang bệ xí, tắm bằng vật liệu bình thường.

Nhà cấp 3 cao tối đa 2 tầng, niên hạn sử dụng trên 40 năm và chất lượng bình thường

> Liên hệ Hotline 0983832646 để thiết kế nhà cấp 3 và thi công nhà cấp 3.

5. Nhà cấp 4 là gì, tiêu chuẩn thiết kế nhà cấp 4 và kết cấu nhà cấp 4

Theo Quy định nhà cấp 4 mới nhất cũng là Thông Tư Liên Bộ còn hiệu lực tới hiện tại, nhà cấp 4 là nhà có niên hạn sử dụng tối đa 30 năm, chất lượng thấp chỉ trên nhà tạm.

Nhà cấp 4 không được quy định cụ thể về số tầng. Do đó, thực tế có thể có các loại nhà cấp 4 khác nhau. Tuy nhiên, trong dân gian thường tự mặc định, nhà cấp 4 là nhà 1 tầng mái ngói hoặc nhà 1 tầng mái bằng chất lượng thấp. Điều này chưa chính xác.

Dưới đây là 5 tiêu chuẩn kết cấu xây dựng nhà cấp 4 mà Thông Tư Liên Bộ đã ban hành kể từ năm 1991:

1. Nhà cấp 4 có kết cấu chịu lực bằng gạch, gỗ.
2. Nhà cấp 4 có tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 22 hoặc 11cm).
3. Nhà cấp 4 mái ngói hoặc Fibroociment.
4. Nhà cấp 4 có vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp.
5. Nhà cấp 4 có tiện nghi sinh hoạt thấp.

Như vậy, biệt thự 1 tầng có chất lượng và không gian sống cao cấp hơn hẳn so với nhà cấp 4. Vì biệt thự 1 tầng cũng là biệt thự. Nó có sân vườn, hàng rào bao quanh, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, phòng ốc riêng biệt, vật liệu hoàn thiện và thi công chất lượng tốt. Do đo, chi phí thiết kế nhà cấp 4 và thi công nhà cấp 4 giá rẻ hơn thiết kế biệt thự và thi công biệt thự.

Nhà cấp 4 có thiết kế đơn giản và chất lượng thấp hơn biệt thự (Ảnh: Internet)

> Liên hệ Hotline 0983832646 để thiết kế nhà cấp 4 và thi công nhà cấp 4 như biệt thự.

6.  Nhà tạm là gì, tiêu chuẩn thiết kế và kết cấu nhà tạm

Loại nhà cuối cùng trong các loại nhà ở Việt Nam đó là nhà tạm. Nhà tạm được coi là loại nhà có tiêu chuẩn và chất lượng thấp nhất so với 5 loại nhà kể trên. Các tiêu chuẩn để đánh giá một ngôi nhà tạm theo Thông Tư Liên Bộ nói trên gồm:

1. Nhà tạm có kết cấu chịu lực bằng gỗ, tre, vầu.
2. Nhà tạm có bao quanh toocxi, tường đất.
3. Nhà tạm lợp lá, rạ.
4. Nhà tam có tiện nghi, điều kiện sinh hoạt thấp.

Nhà tạm không ổn định và có chất lượng rất thấp

B. Phân hạng nhà theo chất lượng tiêu chuẩn

Mặc dù quy định như vậy nhưng việc thiết kế và thi công các loại nhà ở Việt Nam thường không đồng bộ theo đúng tiêu chuẩn. Do đó, Thông Tư Liên Bộ đã ra thêm một số điều kiện nhằm phân hạng chất lượng 06 loại nhà nói trên. Mỗi cấp chia ra làm 2 hoặc 3 hạng căn cứ vào việc đạt bao nhiêu phần trăm tiêu chuẩn theo quy định đã đề ra.

1. Nhà hạng 1

Gồm biệt thự đạt 4 tiêu chuẩn đầu và nhà cấp 1,2,3,4 đạt 3 tiêu chuẩn đầu.

2. Nhà hạng 2

Nếu chỉ đạt mức 80% so với hạng 1.

3. Nhà hạng 3

Nếu chỉ đạt từ dưới 70% so với hạng 1.

4. Nhà tạm

Không phân hạng.

C. Kết luận

Dù đã nêu tiêu chuẩn phân biệt các loại nhà ở Việt Nam theo quy định chung của nhà nước, nhưng thực tế không đơn giản. Một phần bởi đa số thiết kế nhà và thi công nhà không tuân thủ đúng các quy định đã đề ra. Một phần vì các tiêu chuẩn còn khá chung chung, không dễ phân loại rõ ràng.

> Xem thêm: Những công trình được MIỄN GIẤY PHÉP XÂY DỰNG theo quy định của Nhà nước?

Kiến trúc VietAS (Theo Thông Tư Liên Bộ số 7 - LB/TT ban hành ngày 30/09/1991)